Строительство собственного дома — процесс достаточно трудоемкий и непростой. Причем, трудности обычно связаны не только с самой постройкой и отделкой, но и с оформлением различных разрешительных документов. Решив заняться постройкой частного дома, в первую очередь нужно ознакомиться с правилами и требованиями строительства домов, а также с примерным перечнем документов, которые необходимо оформить на той или иной стадии возведения жилья. Обо всех этих тонкостях рассказывает заведующий отделом архитектуры — главный архитектор Ржевского района Ирина Быстрова.

ГРАНИЦЫ В ГРАНИЦАХ

На участках, отведенных для индивидуального жилищного строительства, разрешено возведение частных домов, коттеджей, бань, хозяйственных построек и так далее. Однако, несмотря на то, что земельные участки находятся в собственности, к ним не применимо утверждение «моя земля, что хочу, то и делаю».

Итак, гражданин решил построить дом на территории Ржевского района. Это предполагает наличие у него земельного участка. Обязательное условие для начала строительства — межевание земельного участка.

Если земля взята в аренду, это значит, что участок уже поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер, определены его границы, установленные в соответствии с действующим законодательством.

Что касается земельных участков, находящихся в собственности граждан, то не все они размежеваны даже при наличии правоустанавливающих документов. У них, безусловно есть так называемые сложившиеся границы, условные, но они не считаются установленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Межевание — определение местоположения границ и площади земельного участка геодезическим способом. Границы в обязательном порядке согласовываются с владельцами смежных земельных участков, администрацией сельского поселения. Межевание еще необходимо для того, чтобы в будущем не возникали спорные вопросы относительно границ территории. Кстати, строительство дома четко привязано к этим границам. В градостроительном плане земельного участка указываются все необходимые отступы с учетом санитарных, градостроительных и противопожарных норм, которые прописаны в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования.

Обязательное условие для получения градостроительного плана земельного участка (документ, который необходимо получить до разрешения на строительство) — он должен быть обязательно размежеван.

Нормы строительства дома на участке регламентируются СНиП. В документации указываются нормы отступов от заборов, соседних домов, красной линии, расположения объектов на участке и так далее. Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо предоставить план, который будет полностью соответствовать СНиП. Поэтому перед тем, как обратиться за получением разрешения для строительства, необходимо определиться с размерами будущего дома, материалами, из которого он будет построен, количеством и размером хозпостроек, инженерной инфраструктуры. Свои планы по размещению построек, строительству забора и устройству путей для стока воды лучше всего заранее согласовать с владельцами соседних участков, чтобы впоследствии не было разногласий.

РАССТОЯНИЯ БЕЗОПАСНОСТИ

Первое, на что нужно обратить внимание при создании проекта, это требуемая дистанция между домами и хозпостройками. Этому пункту в разрешительных органах уделяют много внимания, так как он гарантирует пожарную безопасность. При строительстве жилого объекта и вспомогательных строений нужно учитывать, что расстояние высчитывается не от забора, а от жилого объекта и вспомогательных строений, расположенных на соседнем участке. Расстояние зависит от степени огнестойкости используемых материалов: строения из кирпича должны отстоять друг от друга на 6 метров; между деревянным и кирпичным строением определяется расстояние в 10 метров; деревянные строения должны располагаться друг от друга на 15 метров. То есть если участок узкий, то выбор материалов должен быть соответствующим.

Такие требования обусловлены правилами противопожарной безопасности. В случае пожаров на отдельных объектах опасность возгорания соседних сооружений будет сведена к минимуму. Такие расстояния оправданы и при тушении огня. Необходимость подъезжать пожарным машинам и разворачиваться между постройками, нуждается в определенных стандартах.

СНиП не регламентирует противопожарные расстояния для расположения построек в пределах одного участка. Однако в нем прописаны санитарные нормы и правила расстановки. Они носят рекомендательный характер. Расстояния считаются от выступающих частей жилого дома по прямой (радиусу). Нормы таковы: расстояние от дома до уличного туалета 12 м; до бани — 8 м, то же самое относится к душевым; до сараев со скотиной и птицей — не менее 10 метров; до компостной ямы — минимум 8 м; минимальное удаление хозяйственных объектов от дома — 4 м; допускается пристройка сарая, гаража, бани к жилым домам при изоляции их от жилых комнат.

Регламентируется и расположение построек относительно друг друга. Так, компостная яма и колодец должны находиться на расстоянии 20 м друг от друга. Это связано с тем, что велик риск попадания токсинов и прочих вредных веществ глубоко в почву, откуда они могут перенестись в питьевую воду. Нельзя ставить колодец рядом с забором.

Также из гигиенических соображений рекомендуется держать на значительном удалении колодец и туалет, чтобы в воду не попали стоки.

Существуют определенные правила, касающиеся расстояния между постройками и границей соседнего участка, забором. Слишком близкое расположение объектов к соседскому земельному участку может стать причиной повышенного затенения. Минимальное расстояние между домом и соседским участком — 3 м. Если дистанция сокращается, должен быть составлен документ, подтверждающий согласие сторон. Сарай для животных, птицы, скота должен находиться на расстоянии 4 м от забора; санитарные объекты (бани, душ, туалет) — на расстоянии 3 м; для гаража и сарая с инвентарем (без фундамента) минимальная дистанция составляет 1 м. Оптимальное расстояние при возведении любых построек — 3 м от забора. Это позволит не затенять соседский участок, а также избежать конфликтов из-за возможного проникновения сточных вод за забор.

Не все знают и понимают, что скрывается за понятием красной линии. Красная линия — это условная граница, черта, проходящая между участком и территорией общего пользования, отделяющая их друг от друга. Часто именно по ней устанавливают забор. Красная линия застройки — это не только граница, отделяющая частные землевладения от иных территорий. Еще ей принадлежит важная функция: перед постройкой дома или других сооружений именно по ней сверяют нормативы расстояний между зданиями и сооружениями, а также между постройкой и границей соседнего участка. Определить, где именно проходят красные линии, очень важно для застройщика. Если построенное здание или помещение заходят за линию, то по решению суда оно может быть снесено.

СНиП предъявляет требования и к заборам. Ограждение между земельными участками должно быть полупрозрачное и высотой не более 1,7 м. В противном случае сосед может пожаловаться на излишнее затенение участка. Высота забора со стороны улицы не должна превышать 1,8 м. Выбор материала изгороди остается за хозяином участка.

ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Итак, когда владелец участка определился с тем, что, как и из каких материалов он будет строить на участке, можно начинать процедуру подготовки и подачи документов для получения разрешения на строительство.

Как уже было сказано выше, первым шагом должно стать получение градостроительного плана земельного участка (место допустимого размещения объектов капитального строительства). Этот документ содержит сведения о градостроительном регламенте, требованиях к размещению и параметрам объекта капитального строительства и т.д. Заявление на его выдачу можно подать непосредственно в отдел архитектуры районной администрации (ул. Ленина, 16) или через Многофункциональный центр на Тимирязева, 5/25. Градостроительный план земельного участка выдается в течение 20 дней.

Затем на основании данного документа готовится схема планировочной организации земельного участка. Схему владелец участка может начертить самостоятельно, но чаще всего этот документ заказывают в проектной организации, так как требования к нему достаточно жесткие. Схема планировочной организации делается один раз, пока земельный участок существует в этих границах. На ней предусматриваются не только дом, но и все хозпостройки, которыми земельный участок будет застроен. Сразу определяется и материал стен. Это немаловажный момент, так как если в дальнейшем намерения относительно материалов стен дома и хозпостроек изменятся, в схему необходимо будет внести изменения до того, как начнется строительство. Разрешение на строительство хозпостроек не требуется, но их местоположение и материал должны быть согласованы с отделом архитектуры.

Следующий этап — получение разрешения на строительство. Заявление на получение данного документа также можно подать непосредственно в отдел архитектуры или через МФЦ. Эта процедура бесплатная. Перечень необходимых документов таков: правоустанавливающие документы на земельный участок и на жилой дом, если на этом участке уже имеется объект капитального строительства (допустим ветхий дом, который планируется снести или реконструировать. Если предстоит реконструкция, необходимо предоставить техпаспорт старого дома); градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка. Проект на строительство дома не требуется.

Разрешение выдается на 10 лет. Однако этот срок может быть продлен, если по каким-то причинам владелец не укладывается в отведенные сроки.

ДОМ ПОСТРОЕН.
БУДЕМ ЖИТЬ

Готовность дома к вводу в эксплуатацию тоже имеет свои условия. Основные требования к готовому жилью таковы: наличие окон, дверей, межкомнатных перегородок, подключения к электролинии, отопления (любого), выгребной ямы (допускается уличный туалет). Должна быть адресная табличка с наименованием населенного пункта, улицы и номера дома.

Процедура ввода новостройки в эксплуатацию начинается с обращения в администрацию сельского поселения с заявлением о присвоении адреса объекту недвижимости, о чем выдается соответствующее постановление. Затем владелец дома обращается к кадастровому инженеру, который изготовит технический паспорт (внутренние обмеры) и технический план (наружные обмеры) жилища.

После того как данные документы готовы, необходимо обратиться в отдел архитектуры и заполнить заявление на ввод дома в эксплуатацию. В течение семи рабочих дней выдается разрешение на ввод. Заверенное электронной цифровой подписью с приложением техплана, заверенного электронной подписью кадастрового инженера, межведомственным взаимодействием отправляются в Кадастровую палату для постановки объекта на кадастровый учет.

Завершающая процедура — регистрация прав собственности, это можно сделать в Регистрационной палате или через МФЦ. До 1 марта 2018 года оформить право собственности на жилые дома можно в упрощенном порядке, без оформления разрешения на ввод объекта.

В заключение остается добавить, что строить и реконструировать свое жилище проще и удобнее в соответствии с законом. Это позволит избежать проблем с надзорными органами при регистрации дома и возможной его продаже.

Светлана КУДРЯВЦЕВА