На прошлой неделе в городской администрации прошли публичные слушания по проектам планировки, проектам межевания территорий в целях формирования земельных участков под многоквартирными домами. Проектов (а соответственно, и слушаний) было два. Первый касался земельного участка к дому 19А по ул. Краностроителей, второй — участков под домами 29, 30, 32 по ул. 8 Марта и 34 по ул. Республиканская.

УЛИЦА КРАНОСТРОИТЕЛЕЙ, 19А

Публичные слушания в случае, когда требуется законным образом оформить земельный участок под МКД — процедура обязательная. Она направлена прежде всего на то, чтобы исключить ситуацию, когда межевание земельного участка в установленных границах нарушает права третьих лиц. Вот на таких слушаниях, о которых сообщается заранее через официальные СМИ и сайт города, все заинтересованные как раз и могут высказать мнение и тем самым повлиять на формирование границ участка.

Что касается первого названного адреса, ул. Краностроителей, 19А, никаких спорных моментов в отношении него не возникло. Этот участок, сказала главный архитектор города Мария Орлова, имеет площадь 3920 квадратных метров, ограничен с разных сторон проездом со стороны ул. Краностроителей, границей между соседними домами и охранной зоной трансформаторной подстанции и линии электропередач. Свои пояснения дал представитель проектной организации, выполнявшей межевание, а в качестве эксперта выступал сотрудник МУП «Ржевархитектура». Никаких дополнений или замечаний вынесено не было, представитель правления многоквартирного дома дал молчаливое согласие с формулировками, и итоговый документ публичных слушаний был принят быстро.

ШЕСТЬ УЧАСТКОВ ВМЕСТО ЧЕТЫРЕХ

Второй вопрос потребовал больше времени и слов. Здесь в качестве заинтересованных лиц выступали не только представители ТСЖ названных домов, но и депутат городской Думы Владимир Кондратинский.

По первоначальному варианту проекта, земельных участков должно было быть четыре — по количеству указанных адресов многоквартирных домов. Но в ходе формирования проектов свои замечания вынесли жители: рядом с домами расположена общая контейнерная площадка и насосная станция, приписать которые к участку какого-то одного дома было бы неправильно. А вдруг позже жители этого самого дома решат ограничить доступ, скажем, к контейнерам, жителям других домов? Ведь после оформления участка у них на это будет полное право!

Именно поэтому проектом планировки были сформированы отдельные участки и под насосную станцию, и под контейнерную площадку с проездом к ней — эти участки принадлежать никому не будут и останутся в землях с назначением «обслуживание жилой застройки».

Однако в отношении указанных адресов камень преткновения, как выяснилось, был далеко не один.

Вдоль дома 34 по ул. Республиканская проходит дорога. Она, как и большая часть периферийных городских дорог, находится в полуаварийном состоянии. Первоначальный проект предполагал отнесение этой дороги к землям МКД, однако против этого выступило ТСЖ при поддержке Владимира Кондратинского. Да, жители дома, может быть, и согласятся привести ее в порядок за свой счет, но тогда им ничто не помешает и ограничить проезд по ней — а ведь пользуются этим проездом сейчас не только те, кто в доме проживает, дорога-то сквозная!

— То есть вы хотите исключить дорогу из придомовой территории? — уточнила архитектор.

В отношении дома 28 по ул. 8 Марта вопросов, как выяснилось, еще больше. Это участок и без того самый маленький по площади, поскольку к дому примыкают дороги общего пользования с одной стороны, и оформленный уже земельный участок соседнего дома 26 — с другой. Возле дома 26 установлен шлагбаум, и весь транспорт транзитом идет по мизерной придомовой территории 28-го дома. А напротив расположена детская площадка, которая, как выяснилось, вообще никому не принадлежит.

— Дом 1992 года постройки, он исторически не имел территории, какие вопросы к нынешней администрации? — пыталась парировать на реплики Кондратинского Мария Орлова.

Тот стоял на своем.

— Если вы примете этот вариант, жители поставят шлагбаум и вообще никакого проезда не будет. Надо вывести дорогу с Пионерского переулка, а возможно, и убрать детскую площадку — она находится в таком состоянии, что опасна для детей. Случись что — снова ответственного не найти.

— Ограничьте проезд бетонными блоками посередине, — предложил замглавы администрации Андрей Козлов.

— И люди пойдут к вам с жалобами, потому что им ездить после этого будет негде! — ответил депутат.

— Проект находится в общем доступе больше месяца! — упрекала главный архитектор. — Вам давно надо было собраться c жителями, сформировать свои предложения — и они были бы отражены проектом и учтены на слушаниях…

Орлова предложила как вариант правлению дома заявить права на детскую площадку (этот участок сформирован, стоит на кадастровом учете и его можно взять в аренду), переформировать участок, снять с кадастрового учета…

В итоге после внесения замечаний, озвученного мнения проектировщиков и эксперта от МУП «Ржевархитектура», документ был сформирован и принят. Теперь эти же вопросы обсудит Ржевская городская Дума на заседании, после чего земельные участки будут окончательно оформлены в общую долевую собственность.

ЭТО НУЖНО САМИМ ЖИТЕЛЯМ

Возникает закономерный вопрос — зачем нужна эта процедура?

В данном конкретном случае — затем, чтобы жители указанных домов могли участвовать в программах благоустройства. Так, ТСЖ дома 32 по ул. 8 Марта занимается данным вопросом с января прошлого года. Еще когда формировались списки на участие в программе поддержки местных инициатив и других программах, позволяющих за счет бюджета привести двор в порядок и сделать его комфортнее, активные собственники этого дома начали делать шаги по оформлению документации. Но не успели. Сейчас есть возможность попасть в аналогичные программы-2018, и поэтому правление дома настроено решительно.

— Да, жители домов по ул. Республиканская, 34 и 8 Марта, 32 высказывали инициативы по установке детской площадки в рамках программы ПМИ, ремонта придомовых территорий по программе «Комфортная среда», — прокомментировал начальник отдела благоустройства Николай Колобов. — Вообще, оформление земельного участка необходимо в первую очередь самим жителям, но многие этого не понимают. На сегодняшний день в городе должным образом оформлено процентов десять, ну, может быть, пятнадцать от общего количества земельных участков под многоквартирными домами. Что дает такое оформление? У собственников появляются законные права. Вот, например, жалуются жители пятиэтажки, что управляющая компания не убирает территорию. А управляющая компания резонно отвечает: а с какой стати? Земля дому не принадлежит, границы не обозначены, а мы обслуживаем, отвечаем только за то, что оформлено как общедомовая собственность! И УК будет права. А вот если жители озаботились оформлением участка, они точно знают, где его границы и могут требовать с управляющей компании этот участок обслужить. Земля в этом случае становится такой же общедомовой собственностью, как подъезд, подвал или чердак дома. А собственники квартир — ее владельцами.

Кстати, расходы на оформление земли должна брать на себя администрация города. Так, межевание и составление проектов указанных выше земельных участков обошлось бюджету в общей сложности в 50 тысяч рублей. Но, убежден Колобов, администрация здесь, скорее, обязана помочь людям решить какие-то вопросы, но не решать за них. Осознать себя собственниками люди должны сами, и понять, что комфорт и благоустройство двора зависит в первую очередь от них.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ЗАМЕЧАНИЯ

Оформление земельного участка под многоквартирным домом начинается с межевания, то есть разделения земли и установления границ на отдельных участках. Нужно это действие для создания уверенности у жильцов насчет права собственности на данный участок. Начиная с 1 марта 2005 года, когда в силу вступил новый Жилищный кодекс, появилась процедура реализации права на собственность — сформированный земельный участок может бесплатно переходить в собственность жильцов.

Базовой правовой нормой здесь является статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Жильцы, которые оформили (и таким образом приобрели в собственность) земельный участок, вправе сами решать, какова судьба у полученных земель. Одни и вовсе забывают о своих владениях, предоставляя их самим себе, другие заботятся: ставят детские площадки, спорткомплексы, заборы, тротуары и так далее. Решение вопроса по применению полученного участка — это уже вопрос солидарности жильцов. Главное, что помогает решить межевание, так это определение границ ответственности управляющих компаний.

Если этой процедуры не делать, дом с неразберихой во владениях территорией не поддается капремонту, реконструкции и другим масштабным работам. Кроме того, жители соседних домов могут оформить свой участок, «прихватив» вашу территорию, и получив право ею распоряжаться. Кстати, как пояснила главный архитектор Мария Орлова, много участков под ржевскими многоквартирными домами поставлены на кадастровый учет по итогам инвентаризации 1998 года. Эта процедура была сделана не совсем качественно, и участки сформированы буквально вровень со стенами домов. Нужно ли пояснять, что жители в этом случае вообще не имеют права на прилегающие квадратные метры?

Какие еще преимущества получат жители, если оформят участок?

После этого без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам, невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений, участок невозможно изъять даже для муниципальных нужд бесплатно. Собственники смогут получать прибыль, сдавая часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности дома. Но справедливости ради, стоит отметить: при очевидных плюсах оформления участка есть и обстоятельства, которые можно назвать минусами. Собственники земельного участка (его доли), обязаны ежегодно платить земельный налог (он рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка). Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка: обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник (он может уполномочить на это управляющую компанию или выбрать иной способ обслуживания территории).

Светлана АРТЕМЬЕВА