28 июня сего года был принят закон Тверской области N№ 43-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области». О чем этот закон и почему уже в июле-августе в управляющих компаниях нужно проводить собрания собственников жилья?

С января 2013 года в России вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которыми органы государственной власти получили полномочия по проведению капремонта общего имущества многоквартирных домов. Региональный закон — «младший брат» федерального — устанавливает правовые и организационные основы проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории региона.

Ключевое положение нового закона — норма об обязательных ежемесячных платежах за капремонт, которые с 1 января 2014 года должны будут вносить все собственники квартир и помещений (к примеру, магазинов, открытых на первых этажах), за исключением домов, признанных аварийными.

Вторым, не менее важным моментом станет принцип «общего котла»: все собранные средства должны поступать в специальный фонд, из которого и будут финансироваться капремонты. Причем этим «котлом» может стать как региональный фонд, управляемый оператором (его назначает региональная исполнительная власть), так и отдельный специальный счет, созданный в рамках объединений собственников по месту жительства (например, ТСЖ, что и предлагают специалисты «Северного»).

Третий важный момент, пожалуй, вызывает наиболее оживленную дискуссию: капремонты будут проходить в порядке живой очереди по графику, составленному на много лет вперед. То есть ремонт конкретного дома может быть запланирован на 2020 год, но начинать его оплачивать нужно будет уже сейчас — ежемесячными взносами. Кроме того, предусматривается возможность создания неприкосновенного финансового запаса на случай чрезвычайных ситуаций.

Ежемесячный взнос собственников составит шесть рублей за квадратный метр площади. Эта сумма — федеральный стандарт, установленный соответствующими решениями.

Согласно законопроекту, собственники до 1 декабря 2013 года должны провести общие собрания и принять решения о способе формирования общедомовой «кассы» на капремонт своего дома. Определен порядок передачи ранее накопленных собственниками средств на счет регионального фонда или спецсчет. Особо оговаривается, что все деньги — целевые: их можно будет использовать только по назначению.

Поддерживаю мнение многих, что в дальнейшем должны организовываться капремонты и с участием бюджетных денег (государство должно продолжать выделять их), правда, чтобы попасть в такую программу, необходимо не менее 10% домов с ТСЖ в городе.

ЧТО ТАКОЕ КАПРЕМОНТ?

Перечень услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома;

8) а также разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю, оплату услуг по авторскому надзору в случае, если многоквартирный дом является объектом культурного наследия.

КТО БУДЕТ ДОМОМ УПРАВЛЯТЬ?

Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) — осуществляемое большинством голосов и на общем собрании собственников жилья волеизъявление, которое они вправе менять не чаще одного раза в неделю. Управление многоквартирным домом подразумевает выполнение всех видов работ с нанимателями и собственниками, а также взаимоотношения с ресурсо-снабжающими предприятиями и смежными организациями.

Таким образом, под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также исполнение коммунальных услуг, предоставляемых ресурсоснабжающими предприятиями. В частности, управляющая организация должна заниматься составлением актов о недопоставке услуг ЖКХ, организацией перерасчета за коммунальные услуги. В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников.

Действующий Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья, и контролирует ее работу.

2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ). Товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и отстаивать интересы жильцов. В многоквартирном доме, где проживают сотни человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является все же извлечение прибыли из чужого имущества. Каким образом работает ТСЖ? Чаще всего — путём прямого управления, когда при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно из числа собственников жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельность которых контролируют председатель и правление.

Один из недостатков этого способа управления — высокий уровень расходов на содержание персонала: на заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома.

3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ (то есть то, что практикуется сейчас в большинстве ржевских домов) имеет много недостатков. Так, управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли; а собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

ТСЖ И УК МОГУТ ДОГОВОРИТЬСЯ

Как показывает практика, управление многоквартирным домом — дело непростое, крайне хлопотное. Оно невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем, из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Наоборот, ТСЖ и УК не следует противопоставлять, потому что они вполне могут взаимовыгодно сосуществовать. Пункт 4 статьи 148 ЖК РФ предусматривает обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ.

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие:

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ.

В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Главный недостаток данной модели заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально-техническую базу для обслуживания дома.

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договору с товариществом.

В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ.

К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по-прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам, как управляющей, так и подрядными организациями.

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации.

Эта модель — одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме.

То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный — управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну.

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договору с управляющей организацией.

По данному договору управляющая организация выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (как своими силами, так и по соглашениям со специализированными организациями), а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. В отличие от модели, в рамках которой управляющая организация осуществляет только функции управления, а договоры на содержание и ремонт заключаются с ТСЖ, в рассматриваемой ситуации ответственность за качество выполненных работ перед ТСЖ несет одна организация — управляющая.

Кроме того, в отличие от варианта, когда управляющая организация выполняет работы своими силами, данная модель обладает тем преимуществом, что при привлечении специализированных организаций качество работ выше.

А КАК ЖЕ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом.

Зачастую ТСЖ, заключая договор управления, передают все функции по управлению, в том числе и финансовому, на откуп управляющей организации вместе со всеми средствами, полученными от собственников. Между тем, совершенно нет необходимости сразу передавать средства на капитальный ремонт управляющей организации, они должны накапливаться на счете ТСЖ. Конечно, эти средства носят целевой характер и будут возвращены собственникам при расторжении договора управления, но, возможно, возвращать их придется через суд, а обращение в суд — дело нелегкое, занимающее много времени. Если же ТСЖ все-таки решило передать денежные средства, предназначенные для капитального ремонта дома, на счет управляющей компании, то в договоре управления следует прописать условие, что при его расторжении эти средства в полном объеме возвращаются ТСЖ.

СУЩЕСТВЕННЫЕ МОМЕНТЫ

Все, что касается стоимости, вида, объема и характера оказываемых услуг и выполняемых работ, должно соответствовать решению общего собрания членов ТСЖ об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утвержденной смете доходов и расходов ТСЖ на год. Написать в договоре, что управляющая организация обязуется проводить работы по содержанию и ремонту общего имущества, недостаточно. Необходимо перечислить все работы и услуги с указанием стоимости и периодичности (срока выполнения) каждой. Нелишним будет условие о согласовании денежной суммы, которую управляющая организация может потратить на приобретение материалов для проведения работ. Все это избавит от разногласий в будущем при расчетах за фактически выполненные работы.

В договоре обязательно нужно определить, кто осуществляет взыскание задолженности с собственников помещений в доме.

Таким образом, договор управления между ТСЖ и управляющей организацией может стать достойным инструментом профессионального управления в руках ТСЖ. По мнению специалистов, именно взаимодействие ТСЖ и управляющих организаций будет наиболее востребованной формой управления в будущем.

ПОДГОТОВИЛ Владимир Зуев, председатель Общественной палаты города Ржева