Земельные вопросы

8_1Почти три года назад в Ржевском районе началась многотрудная работа по упорядочению землепользования. Какие изменения в результате новой земельной политики произошли в Ржевском районе? На этот и другие вопросы отвечает председатель комитета по имуществу Ржевского района Светлана Марышева.

— На начальном этапе этой работы мы проводили полную инвентаризацию земельных участков. В первую очередь — выявление собственников, не уплачивающих земельный налог. Вместе с администрациями сельских поселений выверяем списки землевладельцев по деревням и проводим муниципальный земельный контроль с выездом специалистов и инспекторов комитета по имуществу на село. За это время заключено более тысячи договоров аренды земельных участков для сельхознужд с местными жителями и дачниками. Эта работа продолжается и сейчас.

— То есть, раньше, если человек хотел взять земельный участок под огород на праве аренды, приходил в сельское поселение, писал заявление и владел участком. А теперь все иначе?

— Да, процедура несколько изменилась в соответствии с действующим законодательством. Чтобы заключить долгосрочный договор аренды земельного участка, нужно провести землеустроительные работы по его межеванию: это установление границ на местности и постановка на государственный кадастровый учет. Только после формирования земельного участка возникает юридическое право и можно заключить договор аренды и зарегистрировать его в Управлении Росреестра.

— Долгосрочная аренда — сколько?

— Ранее это было 49 лет, но в 2012 году Собрание депутатов Ржевского района приняло Решение, согласно которому срок аренды земельного участка ограничили 10-ю годами. Это сделано исключительно для того, чтобы у людей было более ответственное отношение к земле. Достаточно много случаев, когда земельные участки просто бросают. И на сегодня сложилась такая ситуация: чтобы расторгнуть договор аренды, нужно пройти довольно сложную процедуру — доказать, что арендатор участок не использует, а потом через суд расторгать договор аренды. На это уходит немало времени, сил и финансов. Поэтому и установили такой срок. Если человек будет добросовестно использовать земельный участок, то проблем при продлении договора аренды не возникнет.

Что касается обязательного межевания земельных участков, то это требование времени. Земельные отношения становятся более юридически выдержанными, приводятся в соответствие с законодательством. Да, межевание — дорогостоящая процедура. И проводится она за счет пользователя земельного участка. Но когда возникают земельные споры между собственниками и арендаторами (даже из-за метра земли), спорную ситуацию легче разрешить, если имеются правоустанавливающие документы — государственный кадастровый учет и межевание, где четко указаны границы участков. И только при наличии межевания человек может доказать, что этот столб, например, или забор ему сосед за ночь не перенес, а он стоял тут изначально, с момента согласования границ участка с тем же соседом.

— Светлана Владимировна, с недавнего времени земельный участок в Ржевском районе можно получить в аренду или приобрести в собственность только через торги. С чем это связано?

— Это связано с тем, что сегодня в районе стало меньше свободных земельных участков, особенно в тех населенных пунктах, что расположены близко от Ржева и на живописных берегах рек. Кроме того, торги — более открытая процедура приобретения земли. Раньше для населения не всегда был понятен порядок, который заключается в опубликовании в газете сведений о свободном участке, предлагаемом гражданам. Но когда на торги мы выставляем конкретный земельный участок, у которого четко определены его границы, граждане уже имеют представление о нем и могут сразу определиться нужна им эта земля в аренду либо в собственность. И потом, торги — это дополнительное пополнение в бюджет района за счет того, что в ходе торгов устанавливается более высокая арендная плата, чем ставка земельного налога.

— Да, довольно затратно для сельского жителя: сначала межевание, потом поставить на кадастровый учет, потом пройти процедуру торгов, в результате чего получить более высокую арендную плату…

— К торгам мы подошли только в нынешнем году. А предварительно со всеми землепользователями, кто испокон веков работал на земле, оформили договоры аренды на неопределенный срок по той старой процедуре, и они оплачивают только ставку земельного налога. Мы заключали договоры именно с той целью, чтобы не ущемлять интересы местных жителей. Для села, где средняя зарплата невысока, и население в основном пенсионного возраста — межевать участки и участвовать в торгах накладно.

— Скажите, изменилась ли процедура предоставления земельного участка под строительство жилья?

— Предоставление участка под строительство также проходит процедуру торгов, в ходе которых заявитель платит единовременную сумму за право заключения договора аренды, а на весь период строительства дома оплачивает ставку земельного налога.

— Сумма разнится по сельским поселениям? Если да, то от чего она зависит?

— От местоположения населенного пункта. Самые высокие стартовые цены в населенных пунктах, расположенных на берегах рек и в непосредственной близости к городу. Для примера: в деревне Хорошево стартовая цена за право аренды одного из участков составляла 12 тыс. рублей, в ходе торгов она возросла до 80 тыс. рублей. В населенном пункте на берегу Волги стартовая цена за право аренды участка с 10 тысяч рублей в ходе торгов поднялась до 30 тысяч. В основном весь земельный ажиотаж рядом с городом.

Но обычно именно тот человек, кто решил строиться, и является единственным претендентом на участок, который достанется ему за минимальную стартовую цену торгов. В каждом случае индивидуальную.

— Из чего складывается цена земельного участка, если человек решит приобрести его в собственность?

— На сегодня нельзя сказать о какой-то фиксированной цене. Участок оценивается в ходе торгов. Когда люди хотят узнать цену за конкретный участок, мы имеем возможность лишь назвать примерные суммы за земельные участки, торги на которые уже прошли на территории района. Оценку того или иного участка делают независимые оценщики. Они изучают стоимость земли в конкретном населенном пункте, рынок продаж участков в Ржевском районе. Оценщики также обзванивают частников в Ржевском районе, выставляющих на продажу свою землю. Конечная цена складывается не из желания муниципалитета, а из реальной оценки и анализа цен на земельном рынке в конкретной местности. Но в пределах одного населенного пункта цена примерно одинаковая.

— Допустим, на приобретение одного и того же земельного участка заявились житель Москвы, житель Ржева и житель Ржевского района. Кому отдадут предпочтение?

— Мы все живем в одной стране и все граждане у нас равны. Каждый из нас имеет право брать участок земли в аренду в Москве или в Ржевском районе, а также претендовать на покупку участка, если муниципалитет проводит продажу в форме торгов. Тем более, что всю исчерпывающую информацию о них мы размещаем на общероссийском сайте torgi.gov.ru, где идет опубликование всех торгов по земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство, информация о торгах также есть на официальном сайте администрации района и в официальной газете. Любой гражданин может участвовать в этих торгах. Закон один для всех, ни для кого нет исключений. Но если у дачника участок зарос бурьяном, то стоит ли претендовать на новый?

— Земли оценены во всех населенных пунктах района?

— Нет, каждый раз, когда мы формируем конкретный земельный участок, выставляемый на торги, по нему делается индивидуальная оценка. Она действует в течение полугода с момента подписания постановления о проведении торгов.

— Что выгоднее: взять участок под строительство в аренду или сразу приобрести в собственность?

— Думаю, что аренда выгоднее. Приобретая землю под строительство по договору аренды, заявитель после завершения строительства дома может выкупить этот участок, но уже по государственной цене, которая в десятки и сотни раз ниже рыночной. Государственная цена на сегодня — это десятикратная ставка земельного налога. То есть, чем быстрее построишься, тем дешевле обойдется земельный участок. У нас в основном берут в аренду. Купить сразу по рыночной цене получается дороже. Но нужно учесть, что только при использовании земли по целевому назначению (строительство дома) договор аренды продляется.

— Коснемся вопроса о землях сельхозназначения. Периодически Интернет-сообщество муссирует тему: раздали бы всю землю людям, а то борщевиком зарастает. При этом не все понимают, в чьей собственности находятся те или иные сельхозугодья.

— У муниципального образования в распоряжении не так много земель сельхозназначения. Есть фонд перераспределения — часть земель арендуется в производстве, какие-то земли давно не используются. В 1992 году все сельскохозяйственные угодья в виде земельных паев государство безвозмездно раздало работникам сельхозпредприятий. Таким образом, практически вся земля сельхозназначения является собственностью пайщиков, либо тех лиц (юридических и физических), кому люди продали свои земельные паи. Но и новый собственник земель, естественно, заинтересован в том, чтобы земля обрабатывалась, поэтому готов предоставлять ее в аренду. Мы со своей стороны стараемся соединить интересы собственника и арендатора. Политика районной власти направлена на то, чтобы как можно большая (а желательно вся) площадь земель в районе обрабатывалась.

К тому же, сейчас не составляет труда узнать кто собственник того или иного земельного участка. Информация открыта. Ее можно получить через Интернет: есть публичная кадастровая карта, по которой не сложно установить номер участка (все земли пронумерованы) и узнать в органах Росреестра имя владельца.

А мы со своей стороны всегда стараемся помочь, совместить интересы.

— Коснемся бесхозяйных земельных участков.

— Это невостребованные или недооформленные земельные паевые доли, за которые не платится земельный налог. В 2010 году мы как раз и начали работу по их выявлению. Это достаточно долгий и сложный процесс.

Недооформленные земельные доли фактически имеют собственника. То есть, пайщик когда-то за определенную сумму выдал доверенность некоему лицу на распоряжение правом на земельный участок в течение трех лет. Это значит: межевание, выделение участка, регистрирование прав собственности и возможность ею распорядиться. Но три года истекли, а земли так и не были оформлены до конца.

И когда, после стольких лет люди узнают, что, продав единожды свои земельные паи, они все еще являются их собственниками, были очень удивлены. На собраниях пайщиков мы давали разъяснения о том, что они могут воспользоваться своим правом дать нам опровержение, что участок не является невостребованным, зарегистрировать право собственности и стать снова полноправным пайщиком. То есть, не отдать государству свой земельный пай, поскольку с невостребованными паями так и происходит. Некоторые жители района этим правом воспользовались — восстановили свои документы, зарегистрировали в Россреестре право собственности на землю и продали ее по второму разу. Кто-то оставил землю себе. Однако людей пугала уплата налога, потому что все привыкли иметь, но не платить. Первоначально это делали колхозы и СПК, куда пайщики передавали свои земли для использования. А теперь надо платить из своего кармана. Часто слышу — мое, мне государство выделило, но платить не хочу.

— Прошла информация, что состоялись суды по невостребованным земельным паям СПК «Прогресс» и «Мирный», в результате чего 50 % этих земель отойдет в муниципальную собственность.

— Невостребованные земельные доли, именно о них идет речь, это паи, принадлежавшие умершим гражданам, и у них либо нет наследников, либо наследники так и не воспользовались своим правом. В ходе судебных заседаний, если не появляются наследники (не нарушаются ничьи права) по закону эти невостребованные паи отходят муниципалитету. В дальнейшем мы делаем проект межевания в соответствии с которым формируются земельные участки, принадлежащие муниципалитету в счет долей, которые присудит суд. Затем район может сдавать такие земли в аренду или предоставлять в собственность, то есть ввести землю в экономический оборот. Подобная работа важна тем, что на сегодня невостребованные земельные доли не попадают в налогообложение, а это стопроцентное поступление в бюджет сельского поселения. Таким образом в муниципальную собственность вернулось пока немного. Что касается земель ОПХ Победа и агроколледжа, то первые — собственность РФ, вторые — собственность Тверской области.

— Ощутимо ли увеличились поступления в бюджет поселений и района в результате упорядочения землепользования?

— Да. Когда мы выявляем собственника земельного участка, налог начисляется сразу за предыдущие три года.

— Сельские жители, особенно пожилого возраста, не всегда понимают, на каком праве они владеют своей землей.

— Я постоянно говорю людям — прочитайте внимательно свои документы на землю. В 1992 году всем выдавали землю в собственность, в том числе под жилыми домами и в коллективных садах. Да, это старые документы, но они приравнены к документам, выдаваемым органами Росреестра. Если есть сомнения в документах, необходимо обязательно проконсультироваться, прийти в комитет по имуществу на прием: ко мне лично или к специалистам (третий этаж администрации района, кабинет N№ 18).

И в завершение хочу добавить, что до 2015 года продлено действие так называемой «дачной амнистии». Она дает право людям без дополнительных материальных затрат урегулировать все свои земельные и имущественные отношения: зарегистрировать права на землю, права на дом, сделать техническую документацию. Легко восстанавливать документы, пока человек жив. Когда начинают вступать в наследство, порой бывает очень трудно доказать, что дом или земельный участок принадлежал именно вашим родственникам, которых уже, увы, нет в живых. Восстанавливать документы в таком случае сложно и затратно. Пока действует «дачная амнистия», обязательно нужно привести свои документы в порядок.

— Благодарю Вас за исчерпывающую информацию. Надеюсь, теперь нашим читателям будет легче ориентироваться в земельных вопросах.

Светлана КУДРЯВЦЕВА

Фото
Владимира КУТУЗОВА

Один отклик на Земельные вопросы

  1. Ольга:

    Да конечно. Ни кто ни кого не предупреждал ни о чем. Бесплатное оформление земли обошлось в 30000 рублей. Не так уж и легко восстановить документы. В одной шарашке говорят что земля уже давно в собственности, в другой утверждают что нет номера, значит земля ни кому не принадлежит. И это длиться уже больше двух лет!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *