С 1 марта 2015 года вступает новый 171-й ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Как отмечают эксперты, внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране.

Основные цели законодательных новшеств — установление нового порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и изменения правового регулирования возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки. Закон вносит изменения не только в земельное законодательство, но и в Гражданский, Градостроительный кодексы, ФЗ о Государственном кадастре недвижимости и Государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, ФЗ об обороте земель сельхозназначения и многие другие законодательные акты.

Существенные изменения коснутся полномочий по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена. От муниципальных районов полномочия перейдут к городским и сельским поселениям, при условии, что в последних утверждены Правила землепользования и застройки. Городские округа будут распоряжаться землями, расположенными на их территории, госсобственность на которые не разграничена. Вводятся дополнительные полномочия для безвозмездной передачи федеральных земель в региональную и муниципальную собственность.

Муниципальные образования и субъекты Федерации смогут рассчитывать на участки, право собственности на которые возникло у федерации без достаточных на то оснований, а также на неэффективно используемые федеральные земли.

Пользуясь «сухим языком» закона, выделим основные нововведения.

•  Установление нового порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
•  Определение особенностей приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.
•  Регулирование отношений в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ.
•  Возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков.
• Уточнение правовых норм, определяющих понятие «земельный участок», устанавливающих порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками.
•  Внесение новой статьи в Гражданский кодекс РФ, предусматривающей отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
•  Приведение Лесного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», ряда других федеральных законов в соответствие с изменениями, внесенными федеральным законом в Земельный кодекс.

Закон направлен на создание для людей возможностей более эффективно распоряжаться своими наделами: продавать, сдавать в аренду, закладывать, передавать в залог.

Перейдём к комментариям к новому закону.

Земля без аукционов

Предоставлена возможность получения некоторыми категориями граждан земли без проведения аукционов. Касается это, прежде всего, льготников, нуждающихся в земельных наделах для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства.

Кто относится к льготной категории? Прежде всего, специалисты в сельском хозяйстве, социальной сфере. Не забыты и многодетные семьи с 3-мя и более детьми.

По новому закону, льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет — в собственность, причём, начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости.

Для обеспечения льготников жильем и разведения личного подсобного хозяйства муниципалитеты получили право бесплатного предоставления земельных участков.

Перечень таких территорий и категорий граждан нужных профессий будет устанавливаться отдельно региональным законодательством.

Получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты — дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки, или же электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия. Максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, сократится для них с нынешних 3-х лет до 3-х месяцев.

Сохраняется возможность предоставления участков без аукциона, но по закрытому перечню оснований — под объекты государственного и муниципального значения, сельхозпроизводителям после трех лет аренды и т. д.

О дачных участках

Государство, решившись пустить в оборот огромное количество пустующих земель, которые находятся в федеральной, региональной и муниципальной собственности, будет в более простом порядке предоставлять их гражданам под массовую застройку как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома.

Введённые поправки в Земельный кодекс позволяют теперь оформить в свою собственность садовые земельные участки независимо от того, когда люди стали членами садового товарищества или кооператива, или те, что были куплены в 2000-е годы «без документов» по садовой книжке.

Иными словами, граждане, владеющие земельными участками на основании советских нормативных актов, избавятся от судебных процедур по их оформлению в собственность.

Таким же порядком может решаться и проблема заброшенных участков в садоводствах, когда кто-то когда-то получил участок, но потом ни этой землей, ни ее оформлением в собственность не занимался. Получить или даже купить такую землю желающих достаточно.

И если ранее порядок получения земли не был установлен, новый закон позволяет решить вопрос — вступайте в товарищество и заручайтесь поддержкой общего собрания.

Таким образом, для оформления наделов, приведённых в качестве примера, нужно заручиться решением общего собрания садоводства и с ним обратиться в орган местного самоуправления.

Такой порядок действует только до 31 декабря 2020 года — статья 11, пункт 2.7 Закона.

О прирезках к участкам

Речь пойдёт о «самозахватах», встречающихся сплошь и рядом.

Новый закон предоставил возможность беспроблемного, но за плату, оформления так называемых прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.

Следует, тем не менее, понимать, что эти куски не должны быть землёй общего пользования или, тем более, участком соседа.

Выкупить землю будет выгодно: цена на неё будет значительно ниже рыночной.

Чем это объясняется? Тем, что использовать этот прирезок земли никаким другим образом уже нельзя, и по факту, это давно используемые и огороженные земли.

О налогах и возможности изъятия участков

Обязанность платить налоги и использовать земельный участок по назначению — требование нового закона, оставшееся навечно.

Неиспользуемые в течение 3-х лет участки будут изыматься. Такая норма была принята ранее, но в поправках уточнена процедура изъятия, что делает ее осуществимой. Для строительства земельные участки будут отдаваться с торгов на нормативный срок (до 10 лет). По истечении данного срока муниципалитет имеет право продать данный участок с торгов вместе с долгостроем.

Орган местного самоуправления может лишить прав на неиспользуемый земельный участок через суд, а в некоторых случаях и без него.

Как купить землю
у муниципалитета — по аукциону или без него?

Землю нужного назначения теперь можно купить не только у других собственников или застройщиков, но и непосредственно у муниципалитета. Администрации сельских и городских поселений обязаны представлять на своих официальных сайтах и на публичной кадастровой карте, которую каждый желающий может найти в сети Интернет, сведения о продаваемых участках. Если участок подходит по своим параметрам, устраивает его предполагаемая стоимость, необходимо лишь подать заявку.

Далее местные власти дают в прессе и на своём сайте объявление о том, что, в соответствии с вашей заявкой, участок выставлен на продажу. Если других желающих на этот участок не будет, участок предоставляется заявителю. Если же появятся другие претенденты, проводятся торги. Кстати, победитель аукциона, не заключивший договор купли-продажи в установленном порядке, автоматически попадает в число недобросовестных участников аукциона и уже никогда не сможет принимать участия в подобных процедурах.

О стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Будет ли такая земля дешевле рыночной стоимости? Новый закон гласит: единственному желающему участок продается не дороже кадастровой стоимости. Если же участок всё-таки будет продан с торгов, то его цена может оказаться выше.

Такие меры, предусмотренные новым законом, могут серьёзно сбить рыночные цены на землю, поскольку на рынок попадут новые участки из госземель, да и свой рынок земель муниципалитеты планируют пополнять за счёт изъятия неиспользуемых участков.

Если участок
не сформирован

В распространённых ситуациях, когда участок не сформирован и нет утвержденного проекта межевания территории, заявитель за свой счёт разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую власти должны согласовать в течение 30 дней. Это — прямая норма нового закона. А далее, как уже было сказано выше, муниципалитет обязан объявить о готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость участка.

Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участок. Для юридических лиц такой риск существует, но он несопоставим с полной невозможностью подойти к торгам, как это происходит сегодня.

Порядок предоставления муниципальной земли

В этом вопросе предусмотрены весьма существенные перемены. Сейчас система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, непрозрачна, во многом противоречива.

Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения — они не должны превышать трех месяцев.

В новом законе чётко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физических лиц. Единственная поправка — если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий.

Акт выбора участка
не нужен

Почему отпала необходимость в подготовке и согласовании актов выборов участков? Причин много. Основной же можно назвать завершение в 2014 году утверждений Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) по всей территории страны. Теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не будет предметом переговоров. Это должно быть определено в градостроительном регламенте.

Согласовывать акт выбора участка, который дублирует градостроительную документацию, стало ненужной процедурой. По новому закону, порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.

Подготовила

Светлана КУДРЯВЦЕВА