«Я 30 лет владею этим участком, этим домом. Что же может для меня измениться?» — так рассуждают многие собственники недвижимости. Однако законы в РФ имеют свойство меняться, в частности уже на протяжении порядка десяти лет государство идет по пути упорядочивания земельных отношений и другой недвижимости.

В середине прошлого года Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» наделил органы исполнительной власти и местного самоуправления полномочиями по выявлению собственников ранее учтенных объектов недвижимости и направлению сведений о них в Росреестр. Для чего необходимо выявлять такие объекты недвижимости, а также как действовать их собственникам — на эти и другие актуальные вопросы отвечает Оксана Михайлова, председатель комитета по управлению имуществом Ржевского района.

— Оксана Владимировна, поясните, какие объекты недвижимости считаются ранее учтенными?

— Чтобы понять, почему такой статус появился, сделаем небольшой экскурс в историю. Учет объектов недвижимости в нашей стране долгое время совершало БТИ в совокупности с земельным комитетом. В 1997 году формируются Единый государственный реестр прав и Государственный кадастр недвижимости. В 2017-м создается Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента объект недвижимости можно одновременно поставить на учёт и зарегистрировать на него право собственности. С момента образования Росреестра все документы, связанные с недвижимостью, регистрируются именно там. С 2007 года, когда выходит закон «О госкадастре недвижимости», появляется новый термин — ранее учтенный объект.

Ранее учтенными объектами недвижимости считаются те, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такие объекты недвижимости признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации.

Причиной отсутствия в ЕГРН актуальных сведений о правообладателях объектов является отсутствие в правоустанавливающих документах полных сведений о собственниках (например, реквизиты документа, удостоверяющего личность), а также отсутствие волеизъявления правообладателя такого объекта на регистрацию прав на него.

Обратите внимание, что статус «ранее учтенный объект недвижимости» обозначает вполне законное получение и владение. Но до тех пор, пока в Росреестре не будут подтверждены права на нее, на объект будут действовать определенные ограничения.

В большей степени термин «ранее учтенный» имеет отношение к жителям сельской местности, когда-то получившим землю под огороды, участки под жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства, а также к части горожан, имеющим участки в коллективных садах.

На сегодняшний момент на территории Ржевского района 11384 земельных участка с незарегистрированными правами (не считая объектов капитального строительства). Сейчас у собственников есть возможность в упрощенном порядке зарегистрировать свои права на землю бесплатно. Госпошлина при оформлении ранее учтенных объектов недвижимости не взимается.

— Каким образом это можно сделать?

— Первый вариант: обратиться в органы местного само-управления, предоставив необходимые документы. Если вдруг у людей возникли вопросы по регистрации прав, то можно обратиться к главам поселений, либо непосредственно к нам в комитет по имуществу Ржевского района. Муниципалитет зарегистрирует права и затем выдаст выписку из ЕГРН о регистрации.

Второй вариант: правообладатель ранее учтенного объекта по желанию может сам обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права. В этом случае ему нужно прийти в МФЦ с паспортом и правоустанавливающим документом, а также написать соответствующее заявление. Госпошлина за государственную регистрацию права гражданина, возникшего до 31.01.1998 на объект недвижимости, не взимается.

На мой взгляд, реализация 518-го закона позволит достичь сразу несколько целей. Во-первых, это увеличение налоговой базы, а, следовательно, увеличение доходной части бюджетов муниципалитетов, поскольку земельный налог непосредственно идет в местную казну. И за счет этих поступлений муниципалитет может исполнять все вопросы местного значения (водоснабжение, ремонт и расчистка дорог, финансирование образовательных учреждений и учреждений культуры, благоустройство, строительство и многое другое). Во-вторых, реализация закона поможет вывести на правовую основу все имущественные
правоотношения.

— Например, если собственник пожелает продать или подарить такой объект недвижимости или иным образом распорядиться, ему обязательно нужно зарегистрировать на него своё право?

— Согласно законодательству, ранее возникшие права считаются действующими вне зависимости от внесения сведений о них в ЕГРН. Как я уже говорила, наличие любых правоустанавливающих документов, пусть даже 90-х годов, не лишает права собственности на земельный участок или другой объект недвижимости. Даже купля-продажа может осуществляться, в принципе. Правда, государственной регистрации прав в таком случае осуществить не удастся.

Сложнее с наследниками ранее учтенных земельных участков и другой недвижимости. Свои права они смогут установить и зарегистрировать только в судебном порядке. То есть, если нет сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, придется пройти довольно хлопотную процедуру.

— Рассмотрим такую ситуацию: у гражданина есть в собственности ранее учтенный земельный участок. Межевание не проведено, в ЕГРН нет данных о собственнике. Возможно, что этот участок земли могут выделить другому гражданину?

— Да, такое может случиться. Наличие сведений в ЕГРН обеспечит гражданам защиту их прав и имущественных интересов, убережет от мошеннических действий с их имуществом, позволит внести в ЕГРН контактные данные правообладателей (адрес электронной почты, почтовый адрес). Это дает возможность органу регистрации прав оперативно направить в адрес собственника различные уведомления, а также обеспечить согласование с правообладателями земельных участков местоположения границ участков смежных, что поможет избежать возникновения земельных споров.

Люди в сельской местности зачастую пользуются своими участками под огороды без проведения кадастровых работ (межевания). На мой взгляд, межевание надо проводить обязательно. Для того чтобы знать границы своей земли, узаконить ее. Принудительно заставить таких собственников, конечно, провести кадастровые работы никто не может, это добровольное дело. И с финансовой стороны это затратные мероприятия, но необходимые.

Много сделок с землей осуществляется и без межевания. Что в корне неправильно. В моей практике несколько раз случались земельные споры между собственниками после таких покупок «кота в мешке» — земельного участка без определенных границ. И когда кадастровый инженер выезжает к новому собственнику выставлять границы земельного участка, сталкивается с тем, что участок может оказаться меньше по площади или, допустим, не квадратный, а узкий и длинный. В качестве примера: дом построен на ранее учтенном земельном участке. Права на землю не зарегистрированы, участок не отмежеван. По старым документам приусадебный участок занимает 15 соток. Однако его площадь может быть 50х30, а может 30х50 — итог один и тот же, а конфигурация разная. Если межевание не сделано, может оказаться и такое.

Еще один показательный случай уже из практики кадастровых инженеров: гражданин, у которого в собственности 10 соток земли, решил сделать межевание. Когда кадастровый инженер произвел замеры, то выяснилось, что площадь участка на деле составляет всего 5,5 соток. Как такое получилось? Очень просто: сосед справа при межевании присоединил к своему участку два метра чужой территории, сосед слева сделал то же самое. Позади участка этого собственника обрыв, перед ним — проезжая часть. И в итоге после установления границ земли оказалось вполовину меньше. Подобные споры доходят до суда, но не всегда получают развязку. Юристы утверждают, что земельные споры — самые сложные и трудноразрешимые. У судов четкая позиция: кто раньше сделал межевание, тот и прав. В любом случае, согласование при проведении межевания должны подписать соседи, и без таких согласований никто не поставит участок на учет. А как проводят это согласование, внимательно ли соседи читают то, что подписывают? Незнание закона, как говорится, не освобождает от ответственности. Межевать землю нужно ради безопасности и добрых отношений с соседями, что тоже немаловажно.

— Правовая безграмотность населения в подобных вопросах — нередкое явление. Но, возможно, люди банально опасаются санкций: а вдруг оштрафуют за то, что вовремя не зарегистрировал земельный участок?

— Правообладателям ранее учтенных объектов недвижимости необходимо понимать, что реализация закона не повлечет за собой никаких санкций (штрафов) в их отношении, поскольку государственная регистрация ранее возникших прав не является обязательной и осуществляется по желанию их обладателей.

А вот в вопросе неуплаты имущественных налогов закон строг. Использование земли в РФ является платным. Это либо арендная плата, либо земельный налог. Налог на имущество начисляется и на ранее учтенные участки. И если вам его по какой-то причине не выставляют, значит, это системный сбой. Поэтому необходимо урегулировать свои земельные отношения, чтобы не иметь проблем с налогами.

— Следующая ситуация: ненужный земельный участок, которым гражданин пользоваться не собирается, платить налог обременительно, и продавать считает хлопотным и бесперспективным занятием. Однако обрабатывать землю, то есть использовать ее по назначению, нужно — к этому теперь обязывает закон. Как поступить?

— В данном случае можно официально отказаться от земли, написав заявление в МФЦ. Такой земельный участок перейдет в собственность муниципалитета. Процедура отказа также бесплатная.

— Насколько активно на территории Ржевского района идет процесс регистрации ранее учтенных объектов недвижимости?

— Область поставила муниципалитетам задачу: каждый год осуществлять регистрацию таких участков без прав в достаточно большом объеме. В 2023 году планируется порядка 1300 объектов поставить на государственный учет. Работа идет активно, мы общаемся напрямую с главами сельских поселений, они очень помогают в этом вопросе. Комитет по управлению имуществом совместно с представителями Росреестра проводит в сельских поселениях встречи с населением. Мы разъясняем гражданам, о каких земельных участках и каких объектах недвижимости идет речь. Подобные выездные встречи состоялись в сельском поселении Есинка. В результате зарегистрированы 18 земельных участков.

Упорядочение имущественных правоотношений в нашей стране идет уже несколько лет, с каждым годом этот процесс приобретает все более активную фазу. В любом случае всем собственникам придется приводить свои имущественные правоотношения в законное русло. Пользование землей или другим недвижимым имуществом должно быть на правовой основе, а права собственника должны быть зарегистрированы должным образом для его же блага.

В заключение хочу сказать, что каждая ситуация собственника земельного участка или другого недвижимого имущества индивидуальна. Прежде чем принимать какие-то решения, лучше всего обратиться с документами в комитет по управлению имуществом. Мы всегда идем навстречу людям и стараемся защитить интересы сельских жителей.

Беседовала Светлана КУДРЯВЦЕВА