На сегодняшний день сельская ипотека позиционируется одним из самых выгодных предложений на рынке ипотечного кредитования в России. Но и тут есть свои нюансы: требований и ограничений в этой льготной программе столько, что подойдёт она далеко не каждому. Зато платить в итоге нужно будет в несколько раз меньше, чем по обычным ипотечным программам. Рассказываем про некоторые нюансы сельской ипотеки, а также про то, как её получить.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

С начала 2020 года почти на всей территории России действует программа льготного кредитования для тех, кто хочет взять ипотеку на покупку недвижимости в сельской местности. Сразу скажем, что на Москву, Санкт-Петербург и Подмосковье сельская программа не распространяется.

Максимальная процентная ставка по сельской ипотеке не превышает трёх процентов годовых (для новых регионов РФ, а также граничащих с зарубежными странами, ставка еще ниже), — это в три с половиной раза меньше, чем проценты, заложенные в ипотечные программы без господдержки.

Суть льготной программы в том, что недополученную прибыль банкам возмещает федеральный бюджет. Таким способом правительство поддерживает не только граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но и строительный бизнес. Среди других заявленных целей — снизить отток сельского населения и приблизить уровень жизни на селе к городскому.

Выдачу сельской ипотеки одобряет Министерство сельского хозяйства РФ, поэтому первым и главным банком, который работает с этой льготной программой кредитования, стал государственный Россельхозбанк. Потом к программе подключились и другие крупные финансовые организации, включая Сбер и ВТБ.

НА КАКИХ УСЛОВИЯХ

Сельскую ипотеку можно взять всего один раз и только на строго определённые цели. Сюда входит: строительство дома на своём участке, покупка готового дома или покупка земельного участка, на котором заёмщик должен в течение двух лет построить дом по договору с подрядной организацией. В 2023 году взять льготный кредит стало возможным и на самостоятельное строительство дома с использованием готовых домокомплектов. Уточняется, что в опорных населенных пунктах (с численностью населения от 3 тысяч до 50 тысяч человек, расположенных вне границ городских агломераций) сельскую ипотеку в рамках программы можно будет взять на покупку жилья в многоэтажке высотой не более пяти этажей.

При этом если вы покупаете готовый дом у физического лица, то постройке должно быть не больше пяти лет, а если у юридического лица или индивидуального предпринимателя — то не больше трёх.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ жилое помещение, на строительство (приобретение) которого предоставляется сельская ипотека, должно быть:

а) пригодным для постоянного проживания;

б) обеспечено централизованными или автономными инженерными системами (электроосвещение, водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.);

в) не меньше размера, равного учётной норме площади жилого помещения в расчете на 1 члена семьи, установленной органом местного самоуправления.

Важно: список сельских поселений и населенных пунктов, входящих в программу, периодически обновляют, поэтому прежде чем подавать заявку на сельскую ипотеку, нужно перепроверить, действует ли она там, где вы хотите купить дом или участок.

Требования к заёмщикам и созаёмщикам у разных банков немного отличаются, но общая картина стандартная: наличие гражданства РФ, регистрации по месту нахождения банка, доход, позволяющий оплачивать кредит, хорошая кредитная история, возраст от 18 лет или 21 года до 65 (при определённых условиях — до 75 и даже 80 лет на момент погашения кредита), трудовой стаж — не менее трёх месяцев на текущем месте работы и не менее шести месяцев за последние пять лет.

В рамках программы «Сельская ипотека» максимальный размер кредита по ставке не более 3 процентов годовых увеличен с 3 млн до 6 млн руб. для жителей всех регионов, которые участвуют в программе. Соответствующее постановление правительства вступило в силу 14 июля. Есть одна особенность для семей: сумма увеличится в два раза, если ипотеку на себя оформят и муж, и жена. К слову, официальные супруги автоматически становятся созаёмщиками.

Набор документов для подачи заявки на сельскую ипотеку такой же, как и для всех остальных кредитов. Выдают такую ипотеку на срок до 25 лет с обязательным первоначальным взносом 10 процентов от общей суммы кредита. Для получения сельской ипотеки можно использовать материнский капитал. Ранее такая возможность тоже была, но это не отражалось в законодательных материалах.

ОСОБЕННОСТИ СЕЛЬСКОЙ ИПОТЕКИ В 2023 ГОДУ

В рамках программы можно приобрести не каждое жилье. Ипотеку дают на покупку готового дома по договору купли-продажи (то есть вторичного жилья) или ещё не построенного дома по договору участия в долевом строительстве.

Заемщик обязан оформить регистрацию и прописаться в сельской местности, где он покупает жилье, в течение 180 дней после покупки дома. О прописке в течение полугода после оформления права собственности на жилье нужно сообщить в банк. В строящемся жилье прописку не получить. Но как только дом будет готов, действует все тот же срок в 180 дней на оформление регистрации.

Начать строительство жилья можно не только на собственной, но и на арендованной земле.

Если вы сами решили строить дом, на все работы нужно получать официальные документы (например, заключение комиссии местных властей), а стройка не должна тянуться дольше двух лет.

Строить можно начать даже на земле сельхозназначения. При этом участок должен принадлежать крестьянско-фермерскому хозяйству и использоваться по прямому назначению (ведение агробизнеса). Дом разрешается строить лишь одноэтажный. При этом его площадь не должна превышать 0,25 процента от площади всего участка.

КАКИЕ ЕСТЬ НЮАНСЫ

Сама по себе идея сельской ипотеки — прекрасная. Приятные условия, поддержка регионов, развитие села — разве плохо? Но! На практике заёмщика подстерегает множество нюансов, в которых надо основательно разобраться. Не говоря уже про то, что дают сельскую ипотеку не в любое время, а только когда на неё выделены средства из госбюджета. Сначала сельскую ипотеку собирались финансировать до конца 2022 года, но в прошлом году её сделали бессрочной. То есть с оформлением кредита теперь спешить не обязательно. Главное — подгадать момент, пока выделенные на год бюджетные деньги на компенсацию не закончатся.

Помимо всех вышеперечисленных требований и ограничений, которые очень сильно сужают выбор, у сельской ипотеки есть один большой недостаток — то, о чём обычно пишут мелким шрифтом в договоре.

Да, процентная ставка сельской ипотеки по российским меркам действительно очень низкая, но банки предупреждают, что могут поднять её до обычной — то есть прибавить к заявленным 3 процентам ключевую ставку Центробанка. А сделают они это, если закончится финансирование и они не получат от государства новых субсидий, которые бы покрывали их издержки. И дальше полную сумму придётся платить уже заёмщикам.

Кроме того, льготная ставка будет считаться недействительной, если клиент нарушит какое-нибудь из требований программы: например, не по назначению использует деньги, вовремя не внесёт очередной платёж, не успеет за два года построить дом или за полгода прописаться в уже готовом.

Ещё один нюанс — банки. При жестких требованиях к приобретаемому жилью на вторичном рынке и к строящемуся банки дополнительно устанавливают свои ограничения.

Самый, на мой взгляд, главный нюанс — фактически в сельской глубинке домов младше пяти лет просто нет. Рассматривая сельские населенные пункты Ржевского округа, скажу больше — здесь предельный возраст для домов надо устанавливать в 50 лет как минимум, поскольку массово жилье строилось именно полвека назад. Пятилетние дома — это огромная редкость и их никто не продает. Вот и получается, что на бумаге льготная ипотека под 3 процента для сельских жителей в 2023 году есть, но взять по ней нечего. Можно только строиться.

Однако по закону самостоятельно строить дом по сельской ипотеке в 2023 году нельзя. Исключение в эти правила внесло постановление № 1055 от 28.06.2023 года. Строительство дома по сельской ипотеке своими силами (хозспособом) без привлечения подрядчика разрешили в случае покупки отечественного домокомплекта для строительства. В остальных случаях нужно привлекать к строительству специальную компанию. Фирма должна быть аккредитована в банке и соответствовать определенным требованиям, а также обязана построить дом за 24 месяца. Иначе будет повышение ставки.

А далее следует ещё один нюанс: строительство собственного дома с привлечением специальной аккредитованной компании, учитывая цены на строительные материалы и услуги строителей, уложить в сумму 6 млн не удастся при всём желании. А ведь, помимо прочего, ещё необходимо подвести к дому все инженерные коммуникации, что тоже далеко не дешёвое удовольствие. К тому же строители могут банально не уложиться в заявленные сроки, бюрократическая машина в процессе подключения к инженерным сетям вполне может затормозить процесс.

Словом, с сельской ипотекой пока получается как в известном стишке: «Завтра праздник, воскресенье, всем лепешек напекут. И помажут и покажут, а покушать не дадут». На бумаге она есть, и очень привлекательна. На деле воспользоваться сельской ипотекой селяне и те, кто хотел бы переехать в сельскую местность на ПМЖ, практически не могут.

Прослеживая видоизменения программы за последние два года в лучшую сторону для заёмщиков, очень хочется надеяться, что, возможно, через год-два условия получения сельской ипотеки, наконец, станут соответствовать целям программы «Комплексное развитие сельских территорий» — улучшать условия жизни на селе и повышать доступность жилья для селян.

Светлана КУДРЯВЦЕВА